Chuyên gia cho rằng siết thuế cho thuê căn hộ để tạo công bằng giữa các chủ thể kinh doanh nhưng nhà đầu tư lo ngại nhiều người sẽ rút khỏi kênh này.
Theo kế hoạch, TP HCM sẽ thí điểm thu thuế cho thuê nhà tại một số chung cư thuộc quận 11. Đây là giải pháp mới của thành phố để quản lý thuế hiệu quả hơn, chống thất thu ngân sách khi nhiều người cho thuê nhà lâu nay chưa chủ động kê khai, thực hiện nghĩa vụ thuế.
Luật hiện hành quy định, người có tiền cho thuê nhà từ 100 triệu một năm trở lên, cần đóng hai loại thuế là giá trị gia tăng (5%) và thu nhập cá nhân (5%), tức mức thuế đóng là 10% trên tổng doanh thu năm. Bên cạnh đó, mỗi năm một lần, người cho thuê đóng thêm lệ phí môn bài.
Nhiều nhà đầu tư căn hộ cho thuê dự đoán, động thái này sẽ ảnh hưởng nhiều đến thị trường cho thuê nhà ở. Bà Quỳnh có hơn nửa thập niên đầu tư bất động sản cho thuê nhiều phân khúc: nhà trọ, nhà phố và căn hộ tại TP HCM cho biết, việc thí điểm thu thuế cho thuê căn hộ sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến cục diện toàn thị trường bất động sản vì các kênh đầu tư tài sản liên thông nhau.
Trước tiên, theo bà việc siết đánh thuế này ảnh hưởng nhiều nhất đến phân khúc căn hộ cao cấp, còn nhà bình dân giá cho thuê không cao, nhà đầu tư có cách lách luật để thu nhập cho thuê dưới 100 triệu đồng một năm và không bị tính thuế.
Hiện giá nhà chung cư cao cấp bình quân 4,5-6 tỷ đồng một căn trở lên mới cho thuê trên dưới 1.000 USD một tháng và với giá cho thuê hiện tại, theo bà lợi tức chỉ đạt trên dưới 4,5% một năm. Nếu đánh thuế cho thuê căn hộ thì hiệu suất cho thuê chắc chắn bị giảm xuống.
Bà Quỳnh nhận xét, việc thí điểm đánh thuế này làm cho thị trường thứ cấp và các nhà đầu tư cho thuê sẽ đắn đo khi đầu tư vì tỷ suất lợi nhuận ít. Đơn cử tại thị trường TP HCM, căn hộ ở quận 1 giá 10 tỷ đồng cho thuê chỉ đạt 1.200-1.300 USD mỗi tháng, mức khá thấp so với giá vốn bỏ vào tài sản, nếu tính thuế nữa thì nhà đầu tư sẽ không mặn mà với thị trường này.
Bà Quỳnh đưa ra ví dụ thứ hai, quan sát chung cư mới chào bán tại trung tâm quận Thủ Đức giá 95 triệu đồng một m2, vị chi căn hộ 2 phòng ngủ giá khoảng 8 tỷ đồng, giá cho thuê trên địa bàn quận này chắc chắn không thể nào cao hơn quận 1 và Bình Thạnh, như vậy hiệu suất cho thuê càng thấp.
Một tài sản giá cao chắc chắn thanh khoản sẽ chậm, cộng thêm hiệu suất cho thuê thấp, còn bị đánh thuế sẽ khiến giới đầu tư chung cư cho thuê cảm thấy bất lợi do bị kiểm soát. "Điều này có thể thúc đẩy dòng tiền đầu tư trên thị trường lại tiếp tục đổ vào đất nền hoặc tài sản gắn liền với đất", bà dự báo.
Bất động sản tại TP HCM. Ảnh: Như Quỳnh.
Ông Trung, nhà đầu tư đang cho thuê căn hộ tại quận Bình Thạnh, 2 và 9 (TP HCM) cho biết, nếu việc thí điểm đánh thuế cho thuê căn hộ chính thức được áp dụng, ông chọn 2 phương án để thích ứng với hoàn cảnh mới. Phương án thứ nhất, giảm số lượng căn hộ đang đầu tư kinh doanh cho thuê về ngưỡng dưới mức bị đánh thuế bằng cách chỉ cho thuê căn hộ tầm trung trở xuống (ưu tiên phân khúc bình dân). Phương án thứ hai, không đầu tư vào căn hộ cao cấp nữa và tiến tới rút khỏi thị trường đầu tư căn hộ để chuyển sang bất động sản liền thổ (đất nền và nhà phố).
Lý do ông Trung đưa ra các phương án này là hiện nay thị trường cho thuê căn hộ đang gặp phải tình trạng hiệu suất cho thuê thấp trên tổng giá trị tài sản bỏ ra, dòng vốn đầu tư cho căn hộ từ khi mở bán đến lúc bàn giao khá lớn nhưng giá thuê không đáp ứng được kỳ vọng sinh lời. Thêm vào đó, thanh khoản của căn hộ trên thị trường thứ cấp mua đi bán lại cũng không tốt kể từ năm 2020 đến nay, có dấu hiệu bị ép giá nếu muốn bán nhanh và biên lợi nhuận khi bán căn hộ vẫn còn kém xa so với đất nền và nhà phố.
Việc đầu tư căn hộ thực chất nhắm đến 2 mục đích: chờ tăng giá bán chốt lời hoặc trong thời gian chưa bán được thì khai thác cho thuê để bù đắp chi phí cơ hội bị mất đi. Ít người mua căn hộ làm của để dành hay tích lũy tài sản lâu dài. "Nếu đánh thuế cho thuê căn hộ thì kênh đầu tư này giảm sức hấp dẫn với giới đầu tư", ông Trung phân tích.
Trong khi đó, ông Tuấn, có căn hộ cao cấp cho thuê tại quận Bình Thạnh cho hay, doanh thu từ việc khai thác tài sản đạt 70 triệu đồng một tháng, trừ chi phí môi giới và bao phí quản lý bao tiêu cho khách thuê, thu nhập một
